Foto: DivulgaçãoO Comitê de Política Monetária do Banco Central (COPOM) definiu, no dia 17 de março, a alta da taxa de juros em 75 “pontos base” saltando para 2,75% após período na mínima histórica de 2,00% ao ano, que vigorava desde agosto de 2020.
Pelas indicações do COPOM, esse aumento não vai parar por aí, estamos possivelmente no começo de um ciclo de alta na taxa de juros. Mas no que isso pode impactar no preço das cotas de fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável que exploram ativos imobiliários obtendo lucro por meio de locação, construção ou compra e venda de imóveis no caso dos “fundos de tijolo” ou adquirindo recebíveis imobiliários e até mesmo outros fundos imobiliários, nos chamados “fundos de papeis”.
A principal característica e talvez o grande atrativo dos fundos imobiliários é o pagamento de rendimentos aos cotistas, em no mínimo 95% do lucro líquido obtido no semestre, sendo que na grande maioria dos fundos a distribuição é feita de forma mensal. Já a taxa Selic é um grande indexador de ativos da renda fixa, em especial o Tesouro Selic, investimento tido como o de menor risco dentro do Brasil.
Diante desse contexto, a alta na taxa de juros é de grande relevância ao investidor de fundos imobiliários que passa a exigir retorno maior para fazer sentido a exposição nessa classe de ativos, que têm volatilidade e risco de crédito muito mais elevado que o título público indexado à Selic. Para o investidor o prêmio tem que compensar o risco.
Uma consequência notada é a queda no valor da cota dos fundos, o que reflete a adequação do produto à nova realidade econômica do país que sinaliza um ciclo de alta na taxa de juros.
Como exemplo, imaginemos um determinado fundo que pagava um rendimento relativamente recorrente próximo a 0,45% ao mês. Esse fundo, dentro do cenário de juros ascendentes, pode vir a sofrer um fluxo de vendas de cotistas que não se veem atraídos pelos rendimentos pagos, o que leva a depreciação do valor de suas cotas e consequentemente aumenta o rendimento percentual pago ao cotista em relação ao valor de mercado da cota de forma que, esse novo valor acabe gerando, nesse exemplo hipotético, um rendimento de 0,50% ao mês.
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários calculado pela B3, vem refletindo esses novos tempos e recuou quase 3,00% só nos 18 primeiros dias do mês de março ante a perspectiva, principalmente de novas altas da taxa de juros.
Isso não quer dizer que com a ascensão da Selic, os fundos imobiliários deixam de ser atrativos e nem de que os rendimentos pagos mensalmente seja o único dado a se analisar. Devem ser consideradas as inúmeras variáveis como as esperadas atualizações dos rendimentos dos contratos ou recebíveis que os fundos possuem que, na maioria dos casos, acompanham o CDI ou índices inflacionários como IGPM e IPCA, e tende a atualizar o valor dos rendimentos, mesmo que com um certo atraso.
O que não muda, seja em tempos de juros altos ou baixos, é a necessidade de montagem de um portifólio de investimentos com pensamento em longo prazo, preparado para as tendências do mercado e protegido dos mais diversos cenários. Em caso de desconforto com as oscilações dos fundos imobiliários, é indicado que o investidor procure um profissional especializado.
Mateus Galhardo - Assessor da 3A Investimentos
